故事在一八八三年上海金融风暴过后中法战争的大背景下🍮，以外滩作为中心舞台🍽，围绕上海滩房地产的商战紧密的展开了... 这个故事是从一个叫做马建忠的人开始的🍿，古人有两个字号🏁，一个是正名🈺，一个是所谓的别字🍾，比如李白🈁，也叫做李太白👟，马建忠也有个别号叫做眉叔❇，因此他也称作马眉叔了🆖。

马建忠是生于一八四四年🏽，逝世于一九零零年⏮，差不多就是近代中国最为灾难深重的一段时期了🍦，而他与上海滩的缘分还是从十九世纪中叶太平天国运动席卷江南半壁河山的时候✝，据说在咸丰三年👖、也就是公元一八五三年🏗，马建忠九岁的时候🈷，太平天国达到了鼎盛的时期🎠，就在这一年🆎，洪秀全🍉、杨秀清等人建都南京👌，接着势如破竹🏜，横扫江南🏢，马建忠一家人因而和当时的许多豪门大户一样⛷，随家辗转迁徙到了上海滩上🌟。

据说房地产业的兴衰🈺、发展受到清咸丰三年⭐、公元一八五三年小刀会起义👁，和清同治元年🍝、公元一八六二年太平军三次进攻上海的刺激🏾，租界人口陡增🌧，房源紧张不说了🎖，而且价格高企🍇，马家一家人深受其苦🐃，幼年的马建忠就曾亲眼目睹了寓居上海滩租界的艰难岁月🌝。

现在接着来说马建忠的简历🌴，马建忠一八四五年二月出生于江苏丹徒一个天主教家庭🌙，世代的书香门第🏬，据说还是中国历史上重要的文献考证学巨著《文献通考》的作者马端临的第二十世孙🈳。

而他的父亲马岳熊⛰，在家乡行医经商🌆，是为悬壶济世的郎中✔。而他的二哥马建勋早年受曾国荃拔擢🐡，入李鸿章幕府🌆，就任威名赫赫的淮的粮台官🌖。

而他的四哥马相伯则是跟不得了🏞，他是震旦大学🌑、复旦大学的创办人🍛，想必这两所大学很多读者都知道的🐜。

说起马建忠本人在家里排行老幺🍞，上头有四兄一姊🍩，自幼受到了兄姐们的悉心呵护🍣，果然马建忠到了上海滩后不久🌖，就进

人了大名鼎鼎的徐汇公学学习☝。

很快就在不久后🎛，马建忠兄弟俩人在公学崭露头角🆓，一时间昆季齐名🏏，慧声日起🅱，赢得了学业和个人声誉的双双收获🏅。

在展开这个人物之前🎏，当初引荐马建忠进入轮船招商局的唐廷枢出洋考察已经归来了🏩，据说光绪十年十二月十四日🆙、也就是公元一八八四年一月十七日🏍，出洋考察的轮船招商局总办唐廷枢🐒，返抵了上海🌽。

而随着唐廷枢的回归🏽，上海滩上即将掀起一场滔天巨浪... 而这还要从晚清最著名的国有企业轮船招商局讲起🆒，十九世纪六十年代👂，以“自强救国”为口号的大清国洋务派举办内一系列的军事工业⤴，可是由于在中国缺乏社会经济发展的稳固基础而困难重重⛏。

比如经费来源枯竭👘，原料🏥、燃料供应不上👀，技术落后🈳、人材缺乏等等🌠，而这些现实问题使得雄心勃勃的洋务派们意识到必须走“由富而强”🏩，“寓强于富”的道路🍔。

因此从70年代开始🈴，洋务派们开始“自强”兼及“求富”🌞，在继续筹办军事工业的同时🎯，着手筹办交通运输🎁、采矿🎍、冶炼⏩、纺织等民用工业❄。

作为晚清的重要人物之一的李鸿章为了挽回沿江沿海的航运业为西方列强垄断的局面♑，奋起抵制外轮的侵夺⛵，委派华人沙船富商🍗、浙江海运委员🎭、候补知府朱其昂🍴、朱其绍兄弟在上海洋泾滨永安街设局招集商股♉，定名为“轮船招商公司”🉐。 而马建忠正是受到李鸿章的委派🆔，来到了上海滩主持中国航运业的大局👮，因而或明或暗的将要和上海滩地产风云联系在一起来了🍢。

俗话讲新官上任三把火🐫，雄心勃勃的马建忠刚一走马上任🉐，据介绍♐，当时年龄四十岁的马建忠担任了上海轮船招商局会办🐵，脚跟脚的🍺，就要辞旧迎新🏙，而其中唐廷枢一派的势力在他看来当然属于该当清除的陈旧势力🎱。

而在这时候🌎，主持轮船招商

局的还有闻名上海滩的地皮大王徐润🐈，而这个人又是如何的一个人呢？

据说徐润又名以璋🌀，字润立🐩，号雨之🌎，别号愚斋🌾。一八三八年十二月十四日出生于广东省珠海市北岭村🐗。

徐润十五岁时候🎐，随叔父徐荣村到上海🎠，进入英商宝顺洋行当学徒🐄。他极其勤奋好学🌳，又有悟性🏻，所以深得洋行上下看重🏡，以后升任了买办一职🐞。

而买办可是西方列强在中国的经济利益代言人👪，这个自然是不用多说的了👲，这里单说徐润本人🎫。

到了十九世纪七十年代👋，徐润敏锐地看到上海百业振兴🍶，万商云集♒，地价将日益上涨⛵。因此已经很有实力的他🍛，在经营其他实业的同时🍨，开始放手投资房地产业🌁。

而经营房地产业需要投入巨额资本🌾，头脑灵活的徐润将名下房地产作抵押🍑，从钱庄和银行贷得资金✳，购置新产⛩，再将新产作抵押借贷👫，以层层抵押的办法获得资金✈，投资房地产业🈴。

而这样滚雪球的发展模式👲，让他大获其利🆔，渐渐的崛起于上海滩上头了🍒。

徐润经过一番摸爬滚打🐎，逐渐熟悉了上海租界的拓展趋势🐞，因而就在未来的交通要区以低价买进土地🆒，待经营至半开发状态便以高价售出🍄，然后再从其他地方购置更多的土地🍐。

到了一八八四年👜，徐润在房地产上投入的资本已达两百多万两白银👬，从而拥有地产三千多亩✳，其中三百多亩已建成了房子❔，一共建有洋房五十多所🏧、其他类型房屋两千多间🌥。

作为上海滩上名声在外的房东🅾，徐润每年可收租银十二万余两⏸，可谓获利颇丰🍵。

徐润先后和华商👩、外商合创了上海地丰公司🏏、宝源祥房产公司🐰、业广房产公司🏿、广益房产公司👔、先农房产公司等🎆，参股联合👤，可谓风生水起🏡，长袖善舞👢。

这时的徐润🏮，虽然难与洋商相比🏖，但在华商中已是个“地产大王”了🐧。

（本章完）

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